住宅ローンの支払いが苦しい方
意外に多くの人が苦しんでいます
特に現在の不況のもとでは、たくさんの人が職を失ったり、減給を受けたりしています。中小企業を経営している自営業の方は特に苦しいのではないでしょうか？
住宅ローンの対象となっている不動産を売却し、ローン残債をすべて返却できれば素晴らしいのですが、そうとは限りません。実は意外に多数の人が、家を売ってもローンの残りが返せない状態にあります。いったいどうすればよいのでしょうか？
住宅ローンを支払わなかったらどうなるのか？
住宅ローンの滞納が続いても、すぐに家を手放さなければいけないわけではありません。しかし、さすがに滞納が６か月分を超えると銀行も待ってくれません。あなたの住宅ローンを保証している保証会社があなたの住宅ローンの肩代わりをすることになります。これを「代位弁済」（だいいいべんさい）と言います。代位弁済が実行されると、保証会社からあなたにローンの残りと利息及び遅延賠償金をあわせて一括で支払うよう、催促する手紙が届きます。早い銀行（三菱東京ＵＦＪ銀行等）だと、３ヶ月の滞納で代位弁済がおこなわれます。その後、代位弁済した保証会社あるいはその債権（借金を請求する権利）を買ったサービサーが裁判所に差押さえの申請をし、あなたの不動産は差し押さえられ、勝手に売却することができなくなります。その後、裁判所に競売の申し立てがなされ、あなたの不動産は競売にかけられることになります。競売の場合、あなたの不動産は時価のおよそ６-７割程度で売られることになります（落札）。あなたの意思とはまったく関係なく売買がなされます。その売買代金を住宅ローンの残債の返済に充てますが、そもそも時価で売っても完済できないような負債ですから、いくら売られたといっても住宅ローンの残債は大変な額になってしまいます。挙句の果てに、追い出されるようにしてあなたの家から出なければならないこととなります。
そうなってしまう前に、私どもがお勧めするのは、以下に説明する「任意売却」（にんいばいきゃく）です。
任意売却（にんいばいきゃく）とは？
任意売却（略して「任売（にんばい）」とは、「競売（けいばい）」に対する不動産用語で、不動産が競売にかけられる前に、所有者自らの意志を持って、不動産を売却することです。当然、住宅ローンの支払いができなくなった後に売却することであり、しかも、不動産を売却しても銀行（実際は保証会社）などの債権者に負債を１００％支払うことができないけれど、抵当権（担保権）は抹消され、買主が安心して取引できる売却の仕方です。
もちろんそのためには、債権者の「抵当権を解除する」という承諾が必要です。負債（及び利息や遅延損害金）を売却によって全額返すことができれば、何の問題も無く債権者は抵当権の解除をしてくれます。（負債の一括返済とともに抵当権解除証明書を出してくれるので、それにより抵当権抹消の登記ができます。）しかし、負債を全額返さないなら話は別です。これについては、任意売却をこなすことのできる不動産業者に売却を依頼することをお勧めします。
任意売却には、競売に比べ数多くのメリットがあります。まず、自らの意思で売却できること。（他人の言いなりにはならないこと。）その次に、ほぼ時価で売却できるので、住宅ローンの残りを大幅に減らすことができること。（これは債権者にも喜ばしいことです。債権者はあまり競売を望まないものです。）その他、近隣や知人にも「自分が自分の意思で売っているんだ」ということができ、競売のように自分の知らないところで、自分の家のチラシが配られることはないこと（競売は本人の意思確認が必要でないので、ありえることです。）や、売却が決まった後、自分で納得する時期に不動産を引き渡すことができること。また、引越し代などの余剰金（よじょうきん）が捻出できることなどです。（注：債権者が納得してくれれば数十万から６０万ほど捻出することが可能ですが、最近は認められないケースも増えてきました。ですから、必ず捻出できるとは限りません。）競売ではまったく可能性の無いことです。
当社はこの「任意売却」を数多く扱っています。弁護士や司法書士ならびに税理士と連携し、住宅ローンで苦しんでいる人のお手伝いをしております。債権者とのやり取りを含め、あなたの不動産を買ってくれる人を探し、最後まで面倒をみます。当社が遠いという方には、お近くの不動産業者を紹介いたします。ぜひ、ご連絡ください。
任意売却を考えている方は、是非ご相談ください。相談は無料です。メールでも個人情報は絶対秘密にします。家族にも決して話しません。
弁護士・司法書士に相談したら自己破産をすすめられました
住宅ローンを含め、多額の借金を負っている人には、まず「自己破産（じこはさん）」がすすめられるでしょう。自己破産とは、多額の借金をかかえ、今の収入で生活費を払いながら借金の返済をすることがとても難しい人に、申請により、裁判所が「あなたはもう借金を払わなくて良い。いままでの借金は０だ。」と言ってくれることです。不動産など資産を持っている人が自己破産の申請をすると、不動産は競売にかけられることになります。しかし、その前に、不動産業者に連絡し、不動産売却の専任媒介契約を結ばれるなら、不動産は競売にかけられず、任意売却のチャンスが生まれます。競売がスタートしたと思われても、時期により競売をストップし、任意売却を進める事も可能です。（これは場合によりますが。）
当社がお勧めすることは、まずお持ちの不動産の価値を調べることです。不動産用語で言うならば、「査定する」ことです。（不動産鑑定士に持っていく必要はありません。売買を扱っている地元の不動産業者で十分です。）もしその不動産の実際の価値が、住宅ローンの残債より明らかに低ければ、自己破産の申請をするとき、「同時廃止（どうじはいし）」、つまり資産として価値が認められず、自己破産の処理がすすめられます。その後で任意売却をおこなっても大丈夫です。
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